Milan Břečka

25. 10. 2024

Pozor na daň z příjmu 15%

V dnešním článku se zaměřím na důležitou problematiku, kterou by měl mít na paměti každý, kdo uvažuje o prodeji nemovitosti. Pokud jste dostali nemovitost darem od žijící osoby v přímé linii, může vás překvapit, že při jejím prodeji nemůžete uplatnit úlevu na daň z příjmu. Vysvětlím vám, proč tomu tak je, a jaké kroky je třeba podniknout, abyste minimalizovali daňové zatížení. Přečtěte si můj článek a zjistěte, jak se vyhnout zbytečným komplikacím.

Video k článku

Proč nemohu uplatnit úlevu na daň?

Pokud jste obdrželi nemovitost darem od žijící osoby v přímé linii, je důležité vědět, že doba, po kterou osoba nemovitost vlastnila / bydlela, se nepřevádí ve váš prospěch. To znamená, když vlastníte darem nemovitost roce 2020, tak, aby jste se vyhnuli této dani, tak musíte buď:

Vlastnit 10let nebo mít trvalé bydliště 5 let na adrese nebo peníze z prodeje použít na uspokojení bytové potřeby (nákup jiné dražší nemovitosti). Pokud nesplníte výše uvedené tři podmínky, tak platíte 15% daň z přijmu.

Daň z přijmu nemusíte platit v případě, že na Vás bude nemovitost převedena dědickým řízením neboť doba po kterou zemřelá osoba v přímé linii ( babička, matka, sestra apod..) nemovitost bydlela či užívala, tak tato doba přechází automaticky na Vás. 

Odkaz na daně: Zákon o daních z příjmu

Např: Cena 4 100 000,-Kč v době darování a v době prodeje 4 500 000,-Kč je Váš příjem 400 000 a z této částky hradíte finančnímu úřadu 15% tedy 60 000,-Kč

Jak postupovat při prodeji nemovitosti?

Prvním krokem, který je třeba učinit, je kontaktovat znalce, který mi vypracuje znalecký posudek. Tento posudek je klíčový pro obhajobu hodnoty nemovitosti v době, kdy jsem se stal vlastníkem. Dále je dobré mít na paměti, že provizi z prodeje nemovitosti může uhradit kupující strana. Tímto způsobem můžu snížit prodejní cenu o provizi, což mi pomůže snížit základ pro výpočet daně.

video k článku

Optimalizace daňového zatížení

Další možností, jak snížit daňové zatížení, je oddělit movité vybavení od hodnoty nemovitosti. Tímto způsobem můžete také snížit celkovou kupní cenu nemovitosti. V případě, že byl byt prázdný, může být obtížné toto oddělení provést, ale vždy je dobré mít na paměti všechny možnosti. O tom na co si dát pozor najdete v dalším článku.

Proto je důležité najít dobrého realitního makléře

Pomůžu prodat byt za nejlepší cenu a pomůžu najít cestu, jak optimalizovat daně v rámci legálních pravidel. Pokud se se mnou budete chtít o něčem poradit, spojte se se mnou prostřednictvím kontaktů na mém webu a probereme Vaši situaci individuálně.

Praktický příklad

Majitel dostal nemovitost darem od žijící osoby v přímé linii z tohoto daru při získávání NEPLATÍ ŽÁDNOU DAŇ. Darovaný ( majitel nemovitosti), se rozhodl po dvou letech od darování tuto nemovitost prodat.

Co mě tedy čekalo

1. Najít a kontaktovat znalce a vypracovat znalecký posudek pro potřeby finančního úřadu, aby majitel doložil, jakou měla nemovitost hodnotu v době, kdy se stal vlastníkem. Tento odhad je klíčový pro obhajobu

2. Provizi z prodeje nemovitosti mi uhradí Kupující strana a tím, tak snížím prodejní cenu o provizi, která by v tomto případě mému klientovi škodila a platil by z ní daň.

3. Mohu oddělit movité vybavení od hodnoty nemovitosti. Tím, také mohu snížit celkovou hodnotu nemovitosti. V tomto případě, kdy byl byt prázdný nebylo co.

Obchod v číslech:

Prodejní cena byla 4,560mil.

Provizi 207 000,-Kč uhradil kupující

Odhad bytu k době darování vyšel na 4,100,000,-Kč.

Takže finančnímu úřadu platíme z rozdílu hodnoty daru 4,1mil. a prodejní ceny 4,353mil.

Zisk 253 000 z toho platba 15% = 37 950,-Kč.