Milan Břečka

21. 10. 2024

Pozor na daň z příjmu 15%

V dnešním článku se zaměřím na důležitou problematiku, kterou by měl mít na paměti každý, kdo uvažuje o prodeji nemovitosti. Pokud jste dostali nemovitost darem od žijící osoby v přímé linii, může vás překvapit, že při jejím prodeji nemůžete uplatnit úlevu na daň z příjmu. Vysvětlím vám, proč tomu tak je, a jaké kroky je třeba podniknout, abyste minimalizovali daňové zatížení. Přečtěte si můj článek a zjistěte, jak se vyhnout zbytečným komplikacím.

Proč nemohu uplatnit úlevu na daň?

Pokud jste obdrželi nemovitost darem od žijící osoby v přímé linii, je důležité vědět, že doba, po kterou osoba nemovitost vlastnila / bydlela, se nepřevádí ve váš prospěch. To znamená, když vlastníte darem nemovitost roce 2020, tak, aby jste se vyhnuli této dani, tak musíte buď:

Vlastnit 10let nebo mít trvalé bydliště 5 let na adrese nebo peníze z prodeje použít na uspokojení bytové potřeby (nákup jiné dražší nemovitosti). Pokud nesplníte výše uvedené tři podmínky, tak platíte 15% daň z přijmu.

Daň z přijmu nemusíte platit v případě, že na Vás bude nemovitost převedena dědickým řízením neboť doba po kterou zemřelá osoba v přímé linii ( babička, matka, sestra apod..) nemovitost bydlela či užívala, tak tato doba přechází automaticky na Vás. 

Odkaz na daně: Zákon o daních z příjmu

Např: Cena 4 100 000,-Kč v době darování a v době prodeje 4 500 000,-Kč je Váš příjem 400 000 a z této částky hradíte finančnímu úřadu 15% tedy 60 000,-Kč

Jak postupovat při prodeji nemovitosti?

Prvním krokem, který je třeba učinit, je kontaktovat znalce, který mi vypracuje znalecký posudek. Tento posudek je klíčový pro obhajobu hodnoty nemovitosti v době, kdy jsem se stal vlastníkem. Dále je dobré mít na paměti, že provizi z prodeje nemovitosti může uhradit kupující strana. Tímto způsobem můžu snížit prodejní cenu o provizi, což mi pomůže snížit základ pro výpočet daně.

Optimalizace daňového zatížení

Další možností, jak snížit daňové zatížení, je oddělit movité vybavení od hodnoty nemovitosti. Tímto způsobem můžete také snížit celkovou kupní cenu nemovitosti. V případě, že byl byt prázdný, může být obtížné toto oddělení provést, ale vždy je dobré mít na paměti všechny možnosti. O tom na co si dát pozor najdete v dalším článku.

Proto je důležité najít dobrého realitního makléře

Pomůžu prodat byt za nejlepší cenu a pomůžu najít cestu, jak optimalizovat daně v rámci legálních pravidel. Pokud se se mnou budete chtít o něčem poradit, spojte se se mnou prostřednictvím kontaktů na mém webu a probereme Vaši situaci individuálně.

Praktický příklad

Majitel dostal nemovitost darem od žijící osoby v přímé linii z tohoto daru při získávání NEPLATÍ ŽÁDNOU DAŇ. Darovaný ( majitel nemovitosti), se rozhodl po dvou letech od darování tuto nemovitost prodat.

Co mě tedy čekalo

1. Najít a kontaktovat znalce a vypracovat znalecký posudek pro potřeby finančního úřadu, aby majitel doložil, jakou měla nemovitost hodnotu v době, kdy se stal vlastníkem. Tento odhad je klíčový pro obhajobu

2. Provizi z prodeje nemovitosti mi uhradí Kupující strana a tím, tak snížím prodejní cenu o provizi, která by v tomto případě mému klientovi škodila a platil by z ní daň.

3. Mohu oddělit movité vybavení od hodnoty nemovitosti. Tím, také mohu snížit celkovou hodnotu nemovitosti. V tomto případě, kdy byl byt prázdný nebylo co.

Obchod v číslech:

Prodejní cena byla 4,560mil.

Provizi 207 000,-Kč uhradil kupující

Odhad bytu k době darování vyšel na 4,100,000,-Kč.

Takže finančnímu úřadu platíme z rozdílu hodnoty daru 4,1mil. a prodejní ceny 4,353mil.

Zisk 253 000 z toho platba 15% = 37 950,-Kč.